Mua bán nhà ở là một trong những giao dịch dân sự phổ biến nhất hiện nay, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Khi một bên vi phạm cam kết như chậm bàn giao, không thanh toán, hoặc hợp đồng vô hiệu, tranh chấp rất dễ phát sinh. Bài viết này sẽ hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, giúp quý bạn đọc hiểu rõ trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất năm 2025 sẽ giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là gì

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự quan trọng, có giá trị tài sản lớn nên khi xảy ra tranh chấp các bên cần nắm rõ cách giải quyết. Hiện nay, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường được giải quyết theo 3 phương thức chính:

(1) Thương lượng trực tiếp giữa các bên;

(2) Hòa giải (có thể thông qua bên thứ ba hoặc cơ quan chức năng, không bắt buộc hòa giải tại UBND phường/xã như tranh chấp đất đai);

(3) Khởi kiện tại Tòa án.

Trường hợp các bên không thể tự thương lượng hoặc đã có sự can thiệp của chính quyền địa phương nhưng bất thành, thì việc khởi kiện tại TAND là điều cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên.

2. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Trước khi thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hồ sơ khởi kiện gồm những giấy tờ chính sau:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu quy định). Đơn này cần nêu rõ thông tin các bên tranh chấp, nội dung tranh chấp, yêu cầu khởi kiện và các thông tin khác theo luật định.
  
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: Bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu (có chứng thực).
  
• Tài liệu, chứng cứ liên quan để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Ví dụ: Hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc hoặc bản sao), biên lai thanh toán, giấy tờ nhà đất, thỏa thuận khác giữa các bên, v.v.

Lưu ý: Khi nộp đơn, không bắt buộc phải nộp toàn bộ chứng cứ ngay. Người khởi kiện có thể bổ sung chứng cứ quan trọng sau, đúng thời điểm thích hợp, đặc biệt những chứng cứ mang tính quyết định đến việc thắng kiện. Trường hợp có lý do khách quan chưa thu thập đủ tài liệu, chứng cứ, người khởi kiện phải nộp những chứng cứ hiện có để chứng minh bước đầu cho yêu cầu khởi kiện của mình; sau đó tiếp tục bổ sung theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án. Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng sẽ giúp quá trình thụ lý được thuận lợi hơn.

2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Khi hồ sơ đã chuẩn bị xong, người có tranh chấp cần tiến hành các bước khởi kiện theo quy định. Dưới đây là trình tự các bước khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở :

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền

Xác định Tòa án có thẩm quyền: Theo quy định mới nhất thì tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở (giữa cá nhân với cá nhân, tổ chức trong nước) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp khu vực. Thông thường, người khởi kiện sẽ nộp đơn tại TAND khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc (nơi bên bị kiện sinh sống hoặc đặt trụ sở). Nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản chọn Tòa án khác (không trái luật) thì nộp đơn theo thỏa thuận đó.

Trong trường hợp không biết rõ địa chỉ cư trú, làm việc của bị đơn, luật cho phép nguyên đơn nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi có tài sản của bị đơn.

Ví dụ: Bị đơn đã bỏ đi khỏi nơi cư trú không rõ tung tích, nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa nơi có căn nhà tranh chấp hoặc tài sản khác của bị đơn để yêu cầu giải quyết.

Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án bằng một trong 3 phương thức sau:

(a) Nộp trực tiếp tại trụ sở Tòa án;

(b) Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính (chuyển phát đảm bảo tới đúng Tòa án có thẩm quyền);

(c) Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu Tòa án có triển khai hệ thống nhận đơn điện tử).

Hiện nay, nhiều Tòa án (như tại TP. HCM) đã có cổng dịch vụ công trực tuyến, cho phép người dân gửi đơn và tài liệu online – người khởi kiện cần điền đầy đủ thông tin, ký xác nhận (chữ ký số) và gửi đơn qua mạng.

Sau khi nộp đơn, Tòa án sẽ cấp Giấy xác nhận đã nhận đơn (nếu nộp trực tiếp) hoặc thông báo qua đường bưu điện, email. Hồ sơ khởi kiện hợp lệ sẽ chuyển sang bước tiếp nhận và thụ lý.

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án

Tiếp nhận, xử lý đơn khởi kiện: Khi nhận được đơn, trong vòng 03 ngày làm việc Chánh án Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán được giao nhiệm vụ có 05 ngày làm việc để xem xét hồ sơ và ra một trong các quyết định:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn: Nếu đơn chưa đúng mẫu, thiếu nội dung hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, Thẩm phán sẽ yêu cầu người khởi kiện bổ sung trong thời hạn nhất định.
  
• Thụ lý vụ án: Nếu hồ sơ hợp lệ, vụ việc thuộc thẩm quyền Tòa án mình, Thẩm phán tiến hành thủ tục thụ lý (chính thức nhận giải quyết vụ án).
  
• Chuyển đơn: Nếu vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án khác, hồ sơ sẽ được chuyển đến Tòa án đúng thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện biết.
  
• Trả lại đơn: Nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án (hoặc không có đủ điều kiện khởi kiện), Thẩm phán sẽ ra quyết định trả đơn, nêu rõ lý do.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ và thuộc thẩm quyền, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện đến Tòa án để đóng tiền tạm ứng án phí. Lúc này, người khởi kiện sẽ nhận một giấy báo của Tòa án, trong đó ghi rõ số tiền tạm ứng án phí cần nộp. Theo quy định, trong 07 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người khởi kiện phải đến Chi cục Thi hành án dân sự (cơ quan thu án phí) nộp số tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai đóng tiền cho Tòa án. Khi người khởi kiện nộp biên lai, Thẩm phán mới ra quyết định thụ lý vụ án (lúc này vụ kiện chính thức được thụ lý giải quyết).

Lưu ý: Một số trường hợp được miễn hoặc không phải nộp án phí (ví dụ tranh chấp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, hoặc người có công với cách mạng, người nghèo được miễn án phí theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14). Nếu người khởi kiện thuộc diện miễn nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ thụ lý ngay sau khi nhận đơn và hồ sơ hợp lệ, không yêu cầu đóng tạm ứng án phí.

Bước 3: Giai đoạn chuẩn bị xét xử

Sau khi thụ lý, vụ án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm. Đây là giai đoạn Thẩm phán được phân công sẽ thu thập chứng cứ, xác minh và tạo điều kiện cho các bên tiếp cận công khai chứng cứ, hòa giải. Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Nếu vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Chánh án Tòa án có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng thêm. Như vậy tối đa khoảng 06 tháng vụ án phải xong giai đoạn chuẩn bị.

Trong thời gian này, Tòa án sẽ triệu tập các đương sự để lấy lời khai, thu thập thêm chứng cứ (nếu cần). Thẩm phán tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và tiến hành hòa giải giữa các bên. Hòa giải là thủ tục bắt buộc trong các vụ án dân sự: Tòa sẽ tạo điều kiện cho các bên thỏa thuận với nhau về việc giải quyết tranh chấp. Nếu hòa giải thành, Tòa án lập biên bản hòa giải thành và sau đó ra quyết định công nhận sự thỏa thuận (vụ án kết thúc, các bên không phải ra tòa tranh tụng). Nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm.

Khi đã thu thập đầy đủ chứng cứ và các thủ tục pre-trial hoàn tất, Thẩm phán ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Theo luật, trong vòng 01 tháng kể từ khi có quyết định này, Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm để xét xử vụ án. (Trường hợp đặc biệt cần hoãn phiên tòa vì lý do chính đáng, việc mở phiên tòa có thể kéo dài nhưng không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xử).

Bước 4: Xét xử sơ thẩm và quyền kháng cáo

Xét xử sơ thẩm: Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ xem xét chứng cứ, lắng nghe ý kiến các bên và ra bản án sơ thẩm giải quyết tranh chấp. Tòa án có thể chấp nhận toàn bộ hoặc một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hoặc bác đơn khởi kiện nếu xét thấy không có căn cứ. Kết quả được tuyên công khai tại tòa. Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với quyết định của Tòa.

Quyền kháng cáo: Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Nếu đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc vắng mặt khi tuyên án (có lý do chính đáng) thì thời hạn 15 ngày tính từ ngày họ nhận được bản án. Khi có kháng cáo (của đương sự) hoặc kháng nghị (của Viện kiểm sát), vụ án sẽ được đưa ra xét xử phúc thẩm ở Tòa án cấp trên trực tiếp. Bản án phúc thẩm là chung thẩm, có hiệu lực pháp luật cuối cùng.

Trường hợp hết thời hạn mà không có kháng cáo, kháng nghị, bản án sơ thẩm sẽ có hiệu lực. Khi đó, bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự thi hành bản án (ví dụ: cưỡng chế chuyển giao nhà ở, cưỡng chế thanh toán tiền bồi thường, v.v.) nếu bên thua kiện không tự nguyện thi hành.

3. Khởi kiện tranh chấp mua bán nhà ở tốn bao nhiêu tiền

Án phí là chi phí mà người thua kiện phải chịu theo bản án của Tòa. Khi nộp đơn, nguyên đơn tạm thời đóng tạm ứng án phí, về nguyên tắc bên nào thua sẽ gánh án phí, bên thắng sẽ được hoàn lại tiền tạm ứng. Mức án phí cụ thể trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở phụ thuộc vào giá trị tài sản tranh chấp (giá trị căn nhà, số tiền yêu cầu bồi thường…). Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch được tính theo các ngưỡng sau:

• Tranh chấp có giá trị đến 6 triệu đồng: Án phí 300.000 đồng.

• Trên 6 triệu đến 400 triệu đồng: Án phí bằng 5% giá trị tranh chấp.

• Trên 400 triệu đến 800 triệu đồng: Án phí = 20 triệu + 4% của phần giá trị vượt 400 triệu.

• Trên 800 triệu đến 2 tỷ đồng: Án phí = 36 triệu + 3% của phần vượt 800 triệu.

• Trên 2 tỷ đến 4 tỷ đồng: Án phí = 72 triệu + 2% của phần vượt 2 tỷ.

• Trên 4 tỷ đồng: Án phí = 112 triệu + 0,1% của phần vượt 4 tỷ.

Số tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn phải nộp ban đầu bằng 50% mức án phí theo dự tính ở trên, nhưng không thấp hơn 300.000đ.

Ví dụ: Tranh chấp giá trị 1 tỷ đồng, án phí sơ thẩm sẽ khoảng 42 triệu đồng; người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí 21 triệu đồng khi thụ lý vụ án. Khi vụ án kết thúc, nếu nguyên đơn thắng kiện, bị đơn thua kiện sẽ phải chịu toàn bộ 42 triệu đồng án phí, nguyên đơn được nhận lại 21 triệu đã tạm nộp. Ngược lại, nếu nguyên đơn thua kiện, khoản tạm ứng 21 triệu sẽ được chuyển thành án phí do chính nguyên đơn chịu (không được hoàn lại). Trường hợp thắng một phần, thua một phần, Tòa án sẽ phân chia án phí tương ứng mức độ chấp nhận/ bác bỏ yêu cầu của mỗi bên (các bên chịu án phí tương ứng phần yêu cầu không được chấp nhận của mình). Ngoài án phí, các chi phí tố tụng khác (như phí giám định, định giá tài sản nếu có) cũng sẽ do bên chịu trách nhiệm chi trả theo quyết định của Tòa án.

4. Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Thời gian giải quyết một vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có thể kéo dài nhiều tháng, tùy thuộc vào tính chất vụ việc. Theo luật định, từ lúc thụ lý đến khi mở phiên tòa sơ thẩm khoảng 4 đến 6 tháng (bao gồm cả thời gian hòa giải, chuẩn bị xét xử). Phiên tòa sơ thẩm có thể diễn ra trong 1 buổi hoặc vài ngày, tùy số lượng chứng cứ, nhân chứng.

Sau khi xử sơ thẩm, nếu không có kháng cáo thì khoảng 15 ngày sau bản án có hiệu lực và chuyển sang giai đoạn thi hành án. Trường hợp có kháng cáo, quá trình giải quyết ở cấp phúc thẩm thường mất thêm 2–4 tháng (có nơi nhanh hơn hoặc chậm hơn do lịch xét xử). Như vậy, một vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thông thường (có phúc thẩm) có thể kéo dài 6–9 tháng hoặc hơn để có phán quyết cuối cùng.

Trên thực tế, thời gian giải quyết có thể bị kéo dài hơn so với hạn định nếu vụ án phức tạp (ví dụ: phải định giá nhà đất, thẩm định tại chỗ, hoặc có đương sự vắng mặt nhiều lần). Ngoài ra, nếu bị đơn cố tình trì hoãn (vắng mặt không lý do, yêu cầu hoãn phiên tòa…) thì vụ án có thể bị hoãn phiên tòa và kéo dài thêm. Do đó, người khởi kiện cần chuẩn bị tâm lý cho khả năng tranh chấp kéo dài; đồng thời nên hợp tác tốt với Tòa án, tuân thủ triệu tập để vụ án được giải quyết nhanh nhất có thể. Việc nắm vững thời hạn tố tụng và cung cấp đầy đủ chứng cứ, tham gia phiên tòa đúng quy định sẽ giúp rút ngắn thời gian chờ đợi kết quả.

5. Lưu ý pháp lý quan trọng khi khởi kiện tranh chấp nhà đất

Khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, bên cạnh thủ tục, bạn cần lưu ý một số vấn đề pháp lý quan trọng sau để đảm bảo quyền lợi của mình:

• Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự (bao gồm hợp đồng mua bán nhà) là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết được quyền lợi của mình bị xâm phạm. Nếu quyền lợi bị vi phạm đã quá 3 năm mà mới khởi kiện, Tòa án có quyền áp dụng thời hiệu để đình chỉ giải quyết vụ án theo yêu cầu của bị đơn. Nói cách khác, hết thời hạn 3 năm, bạn có thể mất quyền khởi kiện vụ việc đó. Do vậy, hãy lưu ý thời hiệu và khởi kiện kịp thời. (Lưu ý: thời hiệu không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, nhưng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là tranh chấp dân sự nên vẫn áp dụng thời hiệu 3 năm thông thường).
• Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Quy định này được Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh: mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất giữa cá nhân với nhau đều bắt buộc công chứng. Nếu hợp đồng chỉ lập viết tay, không công chứng theo luật, hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức. Hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bên mua lấy lại tiền đã trả, bên bán lấy lại nhà) và không ràng buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Vì vậy, trước khi khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng, hãy kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng: đã công chứng, chứng thực chưa, nhà đất có đủ điều kiện chuyển nhượng không (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng, không bị tranh chấp, không bị kê biên thi hành án… theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai). Nếu hợp đồng vô hiệu, bạn nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả (hoàn tiền, bồi thường thiệt hại nếu có) thay vì yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.
• Xác định đúng yêu cầu khởi kiện: Bạn cần xác định rõ mình kiện đòi gì – ví dụ: yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao nhà theo thỏa thuận; yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền đã trả; yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng; v.v. Việc xác định đúng yêu cầu khởi kiện sẽ ảnh hưởng đến thẩm quyền Tòa án và mức án phí. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thì có thể yêu cầu áp dụng; nếu không có, vẫn có quyền yêu cầu bồi thường theo luật chung. Trường hợp hợp đồng vô hiệu, có thể yêu cầu hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả. Lưu ý, nếu cùng một tranh chấp mà yêu cầu nhiều nội dung, Tòa án sẽ giải quyết chung trong một vụ án nhưng án phí có thể tính trên tổng giá trị các yêu cầu.
• Thỏa thuận trọng tài (nếu có): Kiểm tra trong hợp đồng xem có điều khoản trọng tài hay không. Nếu các bên thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, Tòa án sẽ từ chối thụ lý (trừ khi thỏa thuận trọng tài vô hiệu). Khi đó, bạn phải nộp đơn đến Trung tâm trọng tài theo thỏa thuận. Đây là điểm cần lưu ý vì nhiều hợp đồng mua bán nhà (đặc biệt với chủ đầu tư dự án) có thể cài điều khoản trọng tài. Nếu đã có thỏa thuận trọng tài, không được khởi kiện ra Tòa mà phải khởi kiện theo thủ tục trọng tài.
• Ai là người khởi kiện phù hợp: Trong tranh chấp hợp đồng, bên có quyền lợi bị xâm phạm sẽ là nguyên đơn. Nếu bạn là bên mua nhà và quyền lợi của bạn bị ảnh hưởng (như nhà giao trễ, nhà không đúng thỏa thuận…), bạn là người khởi kiện bên bán. Ngược lại, nếu bạn là bên bán và bên mua vi phạm (chậm thanh toán, từ chối nhận nhà…), bạn có thể khởi kiện bên mua. Trường hợp một bên đã chết hoặc mất năng lực, người đại diện thừa kế hoặc giám hộ có thể đứng đơn. Đối với nhà thuộc sở hữu chung vợ chồng, khi khởi kiện nên có cả hai vợ chồng cùng đứng tên (hoặc có ủy quyền) để tránh thiếu tư cách tố tụng.

Có thể hiểu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là dạng tranh chấp hợp đồng dân sự phổ biến và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để bảo vệ quyền lợi, các bên cần hiểu rõ trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án cũng như những vấn đề pháp lý liên quan (hồ sơ cần chuẩn bị, án phí, thời hiệu, công chứng, v.v.). Quan trọng hơn hết, hãy luôn tuân thủ các quy định pháp luật khi giao dịch nhà đất: lập hợp đồng chặt chẽ, công chứng đầy đủ, thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Nếu chẳng may xảy ra tranh chấp, việc nắm vững pháp luật hiện hành và quy trình tố tụng sẽ giúp bạn chủ động và giải quyết vụ việc hiệu quả hơn. Trong các trường hợp phức tạp, nên tham vấn luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất, đảm bảo quá trình khởi kiện và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của bạn.

Trên đây là toàn bộ các nội dung hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu có gì còn thắc mắc, vui lòng liên hệ TỔNG ĐÀI 0889.358.949 hoặc 0948.136.249 gặp Luật sư tư vấn luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Long Phước.