Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi 03 bên là bên mua, bên bán và ngân hàng phải cẩn trọng và có hiểu biết kiến thức pháp luật để tránh xảy ra những rủi ro pháp lý sau này. Dưới đây Công ty Luật TNHH Long Phước sẽ hướng dẫn chi tiết cho các bạn về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại Việt Nam.

1. Bạn có được quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng được không?

Theo khoản 8 Điều 320 và khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, đối với tài sản là nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng phải được sự đồng ý của ngân hàng thì chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đó.

2. Trình tự, thủ tục mua bán nhà đang thế chấp tại Ngân hàng

Bước 1: Thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc

Trong hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ đất này hiện tại đang thế chấp tại ngân hàng, sau khi giải chấp lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) từ ngân hàng ra thì bên bán phải làm thủ tục chuyển nhượng cho bên mua. Việc ghi rõ thông tin như vậy là để đảm bảo quyền lợi của bên mua, tránh trường hợp sau khi giải chấp xong thì bên bán lại đổi ý không bán đất nữa.

Bước 2: Bên bán và bên mua đất cùng ra ngân hàng để làm thủ tục lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ phía ngân hàng
Lúc này, ngân hàng phải thực hiện việc ký cam kết giữa 3 bên: bên mua, bên bán và ngân hàng về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng. Cần lưu ý rằng, bản cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng, Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Bên mua cùng bên bán đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và nhà và công chứng hợp đồng đó.
Khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất hai bên cần mang theo các giấy tờ như:
+ Đối với bên bán: giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất; thông báo lệ phí trước bạ cũ; CMND, CCCD và sổ hộ khẩu; giấy đăng ký kết hôn (nếu là vợ chồng và cả hai vợ chồng phải đi công chứng); tài liệu chứng minh tài sản riêng (nếu là tài sản riêng, phải đem theo giấy xác nhận độc thân nhằm chứng minh có tài sản trước thời kỳ hôn nhân hoặc văn bản thừa kế trong trường hợp bạn sở hữu nhà đất do ông bà tổ tiên để lại hoặc hợp đồng tặng cho nhà đất trong trường hợp bạn được tặng cho nhà đất này).

+ Đối với bên mua: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu; giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có).

Nếu một trong hai bên vắng mặt, có thể ủy quyền cho người khác ký thay và trong trường hợp này có văn bản ủy quyền. 

Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản

Theo quy định của Luật Thuế TNCN, người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là đối tượng phải nộp thuế TNCN. Do đó, bên bán bất động sản là người chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN.

Tuy nhiên, nếu hai bên là bên bán và bên mua có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà đất là bên mua sẽ nộp thuế TNCN thì lúc này bên mua sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN cho bên bán.

Còn trường hợp nộp lệ phí trước bạ sẽ do bên mua bất động sản nộp. Bởi vì theo quy định pháp luật, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Địa điểm: Nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa (nộp hồ sơ ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND quận huyện nơi có đất, sau khi kiểm tra thành phần hồ sơ và hồ sơ hợp lệ thì họ sẽ cấp biên nhận hồ sơ).

Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực (bản chính);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất (bản chính và 01 bản sao y có công chứng, chứng thực);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (bản chính);

– Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu (sao y có công chứng chứng thực);

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (bản chính);

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mất bao lâu?

Trên thực tế, thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể mất khoảng 1 đến 2 tháng để hoàn thành, kết quả nhận được sẽ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được sang tên cho bên bán.

Trên đây là toàn bộ các quy định của pháp luật liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Nếu có gì còn thắc mắc, vui lòng liên hệ TỔNG ĐÀI 0889.358.949 hoặc 0948.136.249 gặp Luật sư tư vấn luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Long Phước.